Makelaar in Laakkwartier en Spoorwijk
Een woning met een gevel die je niet zomaar mag aanpassen, ligt hier vaak op loopafstand van een woning waar dat geen enkel punt is. Laakkwartier is sinds 1996 een gemeentelijk beschermd stadsgezicht, met meerdere rijksmonumenten binnen de grenzen; Spoorwijk, het andere deel van deze Haagse wijk, is een kleinere buurt die deels nog in vernieuwing is. Wie hier koopt of verkoopt, doet er goed aan om te weten in welk deel de woning staat, want dat bepaalt welke vragen er spelen: van vergunningen tot bouwkundige staat. DOEN NVM Makelaars begeleidt beide situaties vanuit de vestiging in Den Haag. Bekijk het actuele aanbod of lees hieronder wat er per situatie speelt.
Een beschermd stadsgezicht en een wijk in vernieuwing: twee kanten van hetzelfde gebied
Laakkwartier is grotendeels ontworpen volgens Plan Berlage, het stedenbouwkundig uitbreidingsplan waarmee Den Haag begin twintigste eeuw een aantal randwijken kreeg. Sinds 9 juni 1996 heeft het gebied de status van gemeentelijk beschermd stadsgezicht, en binnen de grenzen liggen meerdere rijksmonumenten. Spoorwijk, aan de andere kant van dezelfde wijk, kent die status niet: het is een kleinere buurt met relatief veel jongeren en kinderen, waar een deel van de woningvoorraad de afgelopen jaren is vernieuwd en een deel nog niet. Dat verschil bepaalt de rest van deze pagina: wat in Laakkwartier telt, telt niet automatisch in Spoorwijk, en andersom.
Een woning met originele gevelelementen in het beschermd stadsgezicht verkopen
Verkoop je een woning binnen het beschermd stadsgezicht, dan is de eerste vraag van een geïnteresseerde koper vaak niet de vierkante meters, maar wat er wel en niet aan de buitenkant mag worden veranderd. Onze verkoopmakelaars brengen daarom vooraf in kaart welke onderdelen van de gevel of het pand onder de beschermde status vallen en of er in het verleden al vergunningen zijn verleend voor wijzigingen. Twee woningen naast elkaar kunnen daardoor een ander verkoopverhaal hebben: de ene met een origineel gebleven voorgevel, de andere met een eerder goedgekeurde aanpassing. De vraagprijs bepalen we op basis van recent vergelijkbare verkopen binnen Laakkwartier zelf, en de presentatie stemmen we af op kopers die juist voor deze originele elementen kiezen. Als verkoper merk je dat vooral aan de voorbereiding: je weet vooraf welke vragen een koper gaat stellen over de status van je woning, in plaats van daar tijdens de onderhandeling achter te komen. Wil je weten wat dit voor jouw woning betekent, dan kun je ons aanbod bekijken of een gesprek inplannen.
Wat een vergunningsplichtige gevel betekent voor de presentatie van je woning
Een gevel die onder de beschermde status valt, is voor sommige kopers juist een reden om te kopen, en voor anderen een vraag die eerst beantwoord moet worden. Onze verkoopmakelaars nemen dit daarom mee in de omschrijving en de foto’s van je woning, zodat een koper vooraf weet wat hij aantreft in plaats van dit pas bij een bezichtiging te ontdekken.
Een woning in Spoorwijk verkopen aan een kopersgroep die er zelf voor kiest
In Spoorwijk spelen andere vragen. Met relatief veel jongeren en kinderen in de buurt, en een deel van de woningvoorraad dat recent is vernieuwd, kijkt een koper hier eerder naar de staat van de specifieke woning dan naar de status van het gebied als geheel. Onze verkoopmakelaars bepalen de vraagprijs op basis van recent vergelijkbare verkopen binnen Spoorwijk zelf, niet gemengd met cijfers uit Laakkwartier, en stemmen de presentatie af op wie voor dit deel van de wijk kiest. Als verkoper betekent dit een gerichtere aanpak: je weet voor welke doelgroep je woning wordt gepresenteerd, in plaats van een algemeen verhaal dat voor de hele wijk zou moeten gelden.
Verbouwen in het beschermd stadsgezicht: welke vergunning je vooraf regelt
Overweeg je een woning in Laakkwartier te kopen met verbouwplannen, dan is de vergunningsplicht van de beschermde status het eerste dat onze aankoopmakelaars met je nagaan. Niet elk plan is zomaar toegestaan: een dakkapel of gevelwijziging die in de ene straat is goedgekeurd, hoeft dat elders in het gebied niet automatisch te zijn. We vragen na wat er voor de specifieke woning al eerder is vergund en wat dat betekent voor jouw plannen, vóórdat je een bod uitbrengt. Blijkt een verbouwing niet of moeilijker haalbaar dan gehoopt, dan verwerken we dat in het advies over de biedstrategie en eventuele voorwaarden in het bod. Zo beslis je met de feiten in de hand of, en tegen welke voorwaarden, je verdergaat.
Een woning in Spoorwijk kopen tussen bestaande bouw en vernieuwing
In Spoorwijk is niet elke woning met een vergelijkbaar bouwjaar hetzelfde: het ene deel van de voorraad is al vernieuwd, het andere nog niet. Onze aankoopmakelaars beoordelen daarom per woning, op basis van wat zichtbaar en uit de stukken blijkt, of er sprake is van achterstallig onderhoud of dat de woning al is bijgewerkt. Die uitkomst gebruiken we in het bod: een woning die nog niet is vernieuwd rechtvaardigt een andere prijsopbouw en eventueel een bouwkundige keuring, terwijl dat bij een recent vernieuwde woning minder voor de hand ligt. Zo weet je bij het uitbrengen van een bod niet alleen wat je koopt, maar ook wat er daarna nog te doen staat.
Het verschil tussen vroege stadsvernieuwing en latere vervangende nieuwbouw
Een woning die nog op vernieuwing wacht, kan bijvoorbeeld nog de oorspronkelijke installaties hebben, terwijl een al vernieuwde woning daarin al is aangepast. Wij gaan dit per woning na in plaats van dit af te leiden uit alleen het bouwjaar, en adviseren op basis daarvan of een bouwkundige keuring zinvol is.
Een taxatie die rekening houdt met de monumentenstatus van je woning
Voor financiering of een ander doel weegt de beschermde status van een woning in Laakkwartier mee in de waardering. Onze NVM-taxateurs, onder wie Cor van der Veen, kijken hierbij niet alleen naar de woning zelf, maar ook naar wat de status betekent voor toekomstige aanpassingen, en laten dat terugkomen in het rapport. Dat is geen automatisme: de ene woning heeft al vergunde aanpassingen achter de rug, de andere niet. Voor een woning in Spoorwijk speelt deze vraag doorgaans niet, maar weegt juist de vernieuwingsstatus mee. Zo krijg je een taxatierapport dat aansluit bij de daadwerkelijke situatie van jouw woning, niet bij een aanname over de wijk als geheel.
Financiering voor een woning binnen een beschermd stadsgezicht
Speelt financiering een rol bij de aankoop van een woning in Laakkwartier, bijvoorbeeld omdat een verbouwing van een beschermd pand net iets anders wordt gefinancierd dan een gangbare verbouwing, dan denkt DOEN Hypotheken & Verzekeringen hierin mee, in hetzelfde traject als je aan- of verkoop bij DOEN NVM Makelaars. Voor een woning in Spoorwijk kan financiering juist relevant zijn bij het meefinancieren van resterend achterstallig onderhoud. Welk advies op jouw situatie van toepassing is, hangt af van je persoonlijke omstandigheden.
Niet alleen in Laakkwartier en Spoorwijk actief
Onze vestiging in Den Haag is niet alleen actief in Laakkwartier en Spoorwijk, maar in de hele stad. Wil je weten of we ook in een andere wijk actief zijn, bekijk dan het volledige overzicht van wijken waar we werken, of leg je woonwensen vast via een zoekopdracht bij DOEN.
Direct contact?
Ron helpt je met meer dan 30 jaar ervaring bij aankoop, verkoop, verhuur en taxaties. Hij luistert goed, denkt rustig met je mee en komt op voor jouw belang, zodat je met vertrouwen de juiste stap kunt zetten.
Goed beoordeeld
9,4
Op funda
Uiteindelijk zegt de ervaring van klanten het meest. En daar zijn we trots op. DOEN Makelaars wordt beoordeeld met een 9,4 op Funda. Dat cijfer zien we niet als eindpunt, maar als bevestiging dat persoonlijke aandacht, duidelijke communicatie en hard werken nog altijd het verschil maken.
Wat je van ons mag verwachten
Bij DOEN Makelaars kun je rekenen op:
- een jong en dynamisch makelaarskantoor
- meer dan 20 specialisten in dienst
- meer dan 20 jaar ervaring in vastgoed
- een hoge klantwaardering
- duidelijke communicatie en korte lijnen
- begeleiding die past bij jouw situatie
Boodschappen, Hof van Heden en de halte Hoefkade: dagelijks wonen in Laakkwartier en Spoorwijk
Voor recreatie in de buurt is er stadstuin Hof van Heden en de groene wandel- en fietsroute langs de Laakweg. Voor het openbaar vervoer ligt halte Hoefkade in de wijk zelf, met tram 11 (richting Scheveningen Haven) en tram 12 (richting Duindorp), beide met een eindpunt bij station Hollands Spoor. Buslijn 22 verbindt Laakkwartier met Rijswijk aan de ene kant en Hollands Spoor en Duindorp aan de andere kant. Voor wie in Laakkwartier woont, betekent de beschermde status ook dat het straatbeeld door de tijd heen weinig is veranderd; voor wie in Spoorwijk woont, verandert een deel van de directe omgeving juist de komende jaren nog.
Veelgestelde vragen aan onze makelaars in Laakkwartier en Spoorwijk
Moet ik voor iedere wijziging aan de gevel in het beschermd stadsgezicht een vergunning aanvragen, of alleen bij grote verbouwingen?
Dat verschilt per situatie en per woning. Onze aankoop- en verkoopmakelaars gaan dit specifiek voor jouw pand na, in plaats van hier een algemene regel voor de hele wijk op los te laten.
Wat gebeurt er als mijn verbouwplan niet past binnen de regels van het beschermd stadsgezicht?
Dan bespreken we samen welke alternatieven er zijn, of wat dit betekent voor je bod of je verkoopstrategie. Dit nemen we mee vóórdat je een definitieve beslissing neemt.
Kan ik een taxatie aanvragen voor een woning in het beschermd stadsgezicht zonder dat ik via DOEN koop of verkoop?
Ja, een taxatie van onze taxateurs kun je los aanvragen, bijvoorbeeld voor een hypotheek of een ander doel.
Is de beschermde status van toepassing op heel Laakkwartier, of op een deel ervan?
De status geldt voor het aangewezen gebied binnen Laakkwartier, met een eigen begrenzing. Voor een specifieke woning gaan we dit gericht na in plaats van dit als vaststaand voor de hele wijk aan te nemen.
Direct DOEN in Laakkwartier en Spoorwijk?
Of je nu een woning in het beschermd stadsgezicht van Laakkwartier wilt kopen of verkopen, of een woning in Spoorwijk overweegt: onze vestiging in Den Haag bespreekt dit graag met je. Geef bij het maken van een afspraak aan om welk deel van de wijk het gaat en, indien van toepassing, welke verbouwplannen je hebt, dan bereiden we het gesprek daarop voor.