Als je een bestaand huis hebt gekocht, krijg je in 99,99% van de gevallen te maken met extra kosten. Dit zijn de zogenoemde kosten koper. Voor 2018 kon je meer lenen dan de koopsom, maar dat is niet meer zo. Dat betekent dat de kosten koper met eigen geld moeten worden betaald. Een flink deel van deze kosten bestaat uit de overdrachtsbelasting. Dit kan een behoorlijk bedrag zijn, maar er zijn ook kopers die helemaal geen overdrachtsbelasting moeten betalen, of juist extra veel. In deze blog lees je er alles over.
Dit is de overdrachtsbelasting
Overdrachtsbelasting draag je af om de nieuwe eigenaar te worden van een stuk onroerend goed of de rechten daarop. Of simpel gesteld, wanneer je een huis koopt, moet je overdrachtsbelasting betalen. Dat geldt ook voor een stuk grond, bedrijfspanden of als je erfpacht of opstalrecht afkoopt.
De overdrachtsbelasting betaal je als je bij de notaris bent om de eigendomsakte te ondertekenen. Hier hoef je zelf overigens niks voor te doen, de notaris regelt de betaling met de Belastingdienst.
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in 2025?
Er zijn drie tarieven voor de overdrachtsbelasting: 2%, 10,4% en 0%. In de meeste gevallen gaat het om 2 procent van de koopsom. Dit is het zogenoemde standaard tarief.
Wanneer je een woning voor € 300.000 koopt, betaal je € 6.000 aan overdrachtsbelasting. Bij een woning van vier ton gaat het om € 8.000. De rekensom is heel eenvoudig. Je neemt 2% van de koopsom en weet hoeveel de overdrachtsbelasting bedraagt.
Tarief 10,4%
Naast het standaard tarief is er ook nog een verhoogd tarief. 10,4% is fors meer dan de gebruikelijke 2%. Bij een koopsom van drie ton heb je het niet meer over € 6.000, maar over € 31.200. Je krijgt met dit tarief te maken als je een vakantiehuis koopt, een woning voor je kinderen, een huis om te verhuren (beleggingspand) of een stacaravan die onder onroerend goed valt. Ook bedrijfsgebouwen, garageboxen en kavels waarop je een woning laat bouwen vallen onder het verhoogde tarief.
De overheid heeft er enkele jaren geleden voor gekozen om dit tarief in te stellen, om het voor vastgoedbeleggers minder aantrekkelijk te maken om woningen te kopen. Starters hebben hierdoor meer kans, is de theorie van de overheid.
Vrijstelling overdrachtsbelasting
Het derde tarief is er eigenlijk geen; dit is de vrijstelling van de overdrachtsbelasting. Als je tussen de 18 en 35 jaar oud bent en een woning koopt met een koopsom van € 525.000 of minder, heb je eenmalig recht op vrijstelling van de overdrachtsbelasting.
Ook dit is een maatregel uit 2021, die het voor starters haalbaarder moet maken om een eerste woning te kopen. Dit zijn de voorwaarden om in aanmerking te komen voor de vrijstelling van de overdrachtsbelasting:
-
Je bent tussen 18 en 35 jaar oud bij het ondertekenen van de koopakte
-
Je gaat zelf langere tijd in het huis wonen
-
De koopsom bedraagt niet meer dan € 525.000
-
Je hebt niet eerder gebruik gemaakt van de startersvrijstelling
Als je recht hebt op vrijstelling, vul je een verklaring in op de website van de Belastingdienst. Dit document moet je voor de sleuteloverdracht naar de notaris sturen. Hij maakt de vrijstelling voor je orde.
Gedeeltelijke vrijstelling bij partner boven de 34
Houd in je achterhoofd dat als je een huis met je partner koopt en deze 35 jaar of ouder is, alleen jij recht hebt op de startersvrijstelling. Dat betekent dat je de helft van de overdrachtsbelasting nog moet betalen.
Andere vrijstellingen overdrachtsbelasting
Er zijn nog wat andere situaties waarin er geen overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden. Bijvoorbeeld als je onroerend goed van iemand erft. Bij een woning met een waarde van een miljoen zou dat neerkomen op een overdrachtsbelasting van € 20.000. Wel heb je te maken met erfbelasting, die bij woningen vrijwel altijd 20% bedraagt.
Dit zijn nog meer voorbeelden van situaties waarin geen overdrachtsbelasting is verschuldigd:
-
Als je na een scheiding de volledige eigenaar wordt van een woning
-
Als je mede-eigenaar wordt van een onroerende zaak, bijvoorbeeld na een geregistreerd partnerschap of huwelijk
-
Bij nieuwbouwwoningen
Vrij op naam kopen
Achter nieuwbouwwoningen staat vaak de afkorting v.o.n. Dit staat voor vrij op naam. Omdat je de eerste eigenaar van de woning wordt, hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. De woning moet immers niet van de ene op de andere eigenaar worden overgedragen.
Dat er bij nieuwbouwwoningen geen overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden, is overigens geen argument om voor nieuwbouw te kiezen. Ook hier heb je te maken met extra kosten, ook nog naast de resterende kosten koper.
Kosten koper naast de overdrachtsbelasting
De kosten koper bedragen in totaal 5 tot 6% van de koopsom. Bij een woning van € 400.000 gaat het dus om een bedrag van € 20.000 tot € 24.000. De overdrachtsbelasting is ongeveer een derde van dit bedrag. Daarnaast zijn er de notariskosten en aanvullende kosten.
De notariskosten zijn verplicht. De notaris maakt rechtsgeldige aktes op, zoals de transport- en hypotheekakte. Ook het inschrijven van de aktes bij het Kadaster kost geld.
Je hebt ook te maken met aanvullende kosten. Dit is voor ieder persoon verschillend. We zetten hieronder veel voorkomende kosten op een rij:
· Aanvraag NHG: de aanvraagkosten voor Nationale Hypotheek Garantie zijn in 2025 0,4% van het hypotheekbedrag.
· Advies- en bemiddelingskosten: de hypotheekadviseur hanteert een tarief voor advies en bemiddeling.
· Taxatie: bijna alle hypotheekverstrekkers willen een taxatie van de woning. Dit komt neer op zo’n € 600.
· Makelaarskosten: wanneer je met een aankoopmakelaar werkt, moet je hier uiteraard voor betalen. De tarieven verschillen per makelaar.
Conclusie: overdrachtsbelasting in 2025
In de meeste gevallen bedraagt de overdrachtsbelasting 2%. Let op, dit is het tarief voor 2025. Ieder jaar wordt er opnieuw naar de overdrachtsbelasting gekeken. Niet dat je grote veranderingen mag verwachten, het standaard tarief is al jaren 2%. Maar kijk het wel even na als je in 2026 een woning koopt.
Vrijstelling krijg je als je jonger dan 35 bent, een woning voor minder dan € 525.000 koopt en nog niet eerder van de vrijstelling gebruik hebt gemaakt. Het hoge tarief is 10,4% en geldt onder meer voor tweede woningen en beleggingspanden.
